東京を富裕層と海外投資の街にしない！独ハンブルグのコスパ極の建築基準を学び、割安住宅を　

「ハンブルグ・スタンダード」を知っていますか？  ドイツの主要都市、ハンブルグ市は建築コストを最大３分の１まで削減する斬新な住宅建設を提唱しています。狙いは低中所得者の都市離れを防ぐこと。住宅価格の高騰で購入するのは富裕層。手が届かない低中所得者はハンブルグから離れる遠心力が強まっているのです。

東京は中古で１億２０００万円超え

　同じ風景はすでに東京でも広がっています。東京２３区は中古マンションですら平均価格が１億２０００万円を超えます。年収１０００万円あっても、購入の壁はかなり高い。１０年前、杉並区の不動産屋さんは「日本人が新築を買えない日がすぐに来る」と話ししていましたが、現状はその通りに。若い世代が東京都内に住めない街になってしまえば、都市の活力は衰えます。

　残念なことに歯止めがかかるどころか、新築マンションは高騰するばかり。高価格ほど不動産投資としての利回りが期待できるため、富裕層や海外の投資家が競って購入しており、むしろ住宅費の高騰を歓迎するのです。このままで東京は高級マンションが立ち並ぶものの、誰も人影が見当たらないゴーストタウンになってしまいます。

　東京都はハンブルグ・スタンダードを参考に割安な住宅を増やし、都市機能の活性化に取り組んで欲しい。

ハンブルグは建築コストを３分の１に

　ハンブルグ・スタンダードは２０２５年から具体化しており、基準は明快。新築の建築費はこれまで１平方メートルあたり約４５００ユーロでしたが、目標は３０００〜３６００ユーロ程度まで引き下げます。

　コスト削減の発想は過剰な仕様を徹底的に排除しながら、住環境の快適性や安全性を大きく損なわないこと。設備・建材は収納庫やポンプ室などに利用するマンションの地下室を廃止したり、特別な建築資材の利用をやめ、１平方メートル当たり１０００ユーロ削減。

　建築基準も簡素化し、壁や天井の厚みを薄くすることを認めます。 行政の承認手続きなどの諸経費も削減対象になります。

　ハンブルグ・スタンダードを知って思い出したのは、あるゼネコン大手社長の呟きです。１９９０年代のバブル経済真っ盛りの頃、ゼネコン各社は高級マンションを次々と建設し、稼ぎまくっていました。

　当時、マンション建設・販売トップクラスのゼネコン社長とマンションの選び方を雑談したことがあります。即答でした。「昭和５０年代の中古マンションを探した方が良いかも」。理由も単純。１９９０年代の頃よりも、質の良い資材を使って丁寧に建設している。今のマンションは高級な資材を使っているから価格は高いが、「マンションの品質に限れば昭和５０年代のマンションの中古でも遜色ない」。

１９９０年代のシンプルな標準に回帰

　偶然にもハンブルグ・スタンダードは、「安かろう悪かろうの賃貸住宅」を作るものではなく、過剰に膨れ上がった現代の建築基準を「１９９０年代のシンプルな標準」へ回帰させる試みとも言われています

　東京都など日本の自治体が学んで欲しいのは、ハンブルグ・スタンダードを作成するため、２００人以上の専門家が参加してコスト高を招く過剰な建築規格を見直した手法です。ハンブルグ市は３９の建築規格を過剰と判断し、「合法的に外れて良い」とするルール作りを行いました。

　東京や大阪など日本を代表する自治体の皆さん、首都や副首都の議論よりも誰もが住める都市をどう再生するのかを議論してください。